שוק הדירות בחולון: פחות עסקאות, פחות עליות
מספר עסקאות הדירות בעיר ירד בכמחצית מאז שיא 2021. המחיר למ"ר עלה רק ב-33% מאז 2019, לעומת 48.5% בחציון הארצי, וחולון מדורגת במקום 71 מתוך 85 ערים, נמוך משמעותית מרוב הערים בישראל. מאז 2023 המחיר כמעט עומד במקום.
פחות עסקאות
2021 הייתה שנת שיא, עם 2,991 עסקאות דירות. ב-2023 נרשמו רק 1,272, השפל הנמוך ביותר מאז 2008. המספר עלה מעט ב-2024 ונחלש שוב ב-2025. בין 2019 ל-2025 ירדה הפעילות ב-28%, לעומת ירידה חציונית של 8% בכלל הערים.
במחצית הראשונה של 2026 דווחו 562 עסקאות, לעומת 822 במחצית הראשונה של 2025, ירידה של 32%. ייתכן שחלק מהעסקאות עוד לא דווחו, כי יש פיגור בדיווח לרשות המסים. אחרי עדכון המאגר הבא כדאי לבדוק שוב.
המחירים עלו, ובשנתיים האחרונות כמעט נעצרו
בין 2008 ל-2025 עלה המחיר החציוני למ"ר מ-10,337 ₪ ל-28,553 ₪, כמעט פי שלושה. בין 2021 ל-2023 העלייה הייתה 19%. בין 2023 ל-2025 היא הייתה 5% בלבד. בנתונים החלקיים של 2026 החציון נמוך במעט מ-2025.
כמה עולה דירה בחולון
חציון המחיר של דירת 3 חדרים עלה מ-600 אלף ₪ ב-2008 ל-1.9 מיליון ₪ ב-2025. דירת 4 חדרים עלתה באותה תקופה מ-955 אלף ל-2.4 מיליון ₪. במקביל עלה שיעור העסקאות שבהן נמכר רק חלק מהדירה, למשל בירושה או בין שותפים.
חולון מול השכנות
מבין 85 הערים עם לפחות 100 עסקאות דירות בשנה, חולון במקום 71 בעליית המחיר למ"ר מ-2019 ל-2025. מבין השכנות שבגרף, רק בת ים ובני ברק עלו מעט פחות. באותה תקופה בת ים ובני ברק הגדילו את מספר העסקאות, וחולון איבדה יותר מרבע מהן.
האם 2024 הייתה נקודת מפנה?
ההשוואה כאן היא בין 2022–2023, השנתיים שלפני חילופי ראש העיר (בחירות פברואר 2024), לבין 2024–2025, השנתיים הראשונות של הקדנציה החדשה. כל הערים בגוש דן עברו באותה תקופה את אותה ריבית ואת אותה מלחמה. לכן השוואה לשכנות מראה איפה חולון התנהגה אחרת מהן.
חולון ורמת גן הן היחידות מבין 8 הערים שבהן מספר עסקאות הדירות ירד. בתל אביב הוא עלה ב-23%, בפתח תקווה ב-18%, בגבעתיים ב-15% ובבת ים השכנה ב-5.6%.
זה החלק של דירות חדשות מכלל הדירות שנמכרו בחולון ב-2024–2025, השיעור הנמוך ביותר מבין 8 הערים. בבת ים הוא 36%, בתל אביב 44% ובגבעתיים 40%. בחולון מספר הדירות החדשות שנמכרו לא זז (621 לעומת 623). בתל אביב הוא עלה ב-71%, ובפתח תקווה ב-35%.
זה מספר עסקאות הקומבינציה (קרקע תמורת דירות, צינור הבנייה העתידי) שדווחו בחולון ב-2025, הנמוך ביותר מאז 2016. ב-2022–2023 היו 98 עסקאות כאלה, וב-2024–2025 רק 45, ירידה של 54%. בפתח תקווה הן עלו ב-73% באותה תקופה.
זה השינוי במספר העסקאות מכל הסוגים (דירות, מסחר, קרקעות). רק ברמת גן הירידה הייתה חדה יותר (−14%). בפתח תקווה המספר עלה ב-13%, ובתל אביב ב-11%.
| עיר | עסקאות דירות | כל העסקאות | מחיר למ"ר | דירות חדשות שנמכרו | שיעור דירות חדשות | מסחר ותעשייה | קרקע וקומבינציה |
|---|
במחיר למ"ר חולון נמצאת באמצע הטבלה (+9.7%), ובעסקאות המסחר והתעשייה הירידה שלה דומה לזו של רוב השכנות. השיעור הנמוך של דירות חדשות קיים בחולון גם לפני 2024 (18.3%), וירידת עסקאות הקומבינציה החלה עוד ב-2019. הנתונים מראים מה קרה בעיר באותן שנים, ולא מוכיחים שראש העיר גרם לזה.
הדירות של הצעירים הולכות ונעלמות
דירות של 2 ו-3 חדרים הן בדרך כלל הדירה הראשונה של זוגות צעירים. ב-2021 נמכרו בחולון 1,319 דירות כאלה, וב-2025 רק 599, ירידה של 55%. החציון של דירה קטנה עלה מ-580 אלף ₪ ב-2008 ל-1.85 מיליון ₪ ב-2025, פי 3.2. ב-2024–2025 נמכרו בחולון רק 185 דירות קטנות חדשות, המספר הנמוך מבין 8 הערים שנבדקו. בגבעתיים, עיר קטנה בהרבה, נמכרו 257, ובבת ים 631.
| 2008 | 2019 | 2021 (שיא) | 2025 | |
|---|---|---|---|---|
| עסקאות בדירות 2–3 חדרים | 874 | 881 | 1,319 | 599 |
| שיעור מכלל עסקאות הדירות | 42.2% | 47.5% | 44.4% | 44.6% |
| מחיר חציוני לדירה קטנה | 580,000 ₪ | 1,370,000 ₪ | 1,442,500 ₪ | 1,850,000 ₪ |
המאגר מתעד מכירות ולא את מלאי הדירות בעיר. לכן הנתונים מראים כמה דירות קטנות מחליפות ידיים בכל שנה, ולא כמה דירות כאלה קיימות. בצד החיובי, החלק של הדירות הקטנות מתוך הדירות החדשות בחולון עלה בשנים האחרונות, מ-20% ב-2022–2023 ל-30% ב-2024–2025. אבל המספר המוחלט של דירות חדשות עדיין נמוך מאוד. השיעור של דירות קטנות מכלל העסקאות בחולון (43.5% ב-2024–2025) נמוך מזה של בת ים (57%), תל אביב (52%), בני ברק (50%) וגבעתיים (47%).
חולון ב-2030 וב-2035, אם המגמה תימשך
התחזית מותחת קדימה את קצב השינוי שנמדד בחולון. היא בוחנת שני תרחישים: הקצב של השנתיים האחרונות (2.6% בשנה) והקצב של 2019–2025 (4.8% בשנה). להשוואה מוצג גם קצב העלייה של העיר החציונית בישראל (6.8% בשנה).
| 2025 (בפועל) | 2030 | 2035 | |
|---|---|---|---|
| מחיר למ"ר, קצב 2023–25 | 28,553 ₪ | 32,500 ₪ | 37,000 ₪ |
| מחיר למ"ר, קצב 2019–25 | 28,553 ₪ | 36,100 ₪ | 45,800 ₪ |
| מחיר למ"ר, קצב העיר החציונית | 28,553 ₪ | 39,700 ₪ | 55,200 ₪ |
| פער בדירת 80 מ"ר מול העיר החציונית קצב 2019–25 / קצב 2023–25 | — | 284 אלף / 575 אלף ₪ | 754 אלף / 1.45 מ' ₪ |
| עסקאות דירות בשנה | 1,531 | כ-1,160 | כ-880 |
| עסקאות קומבינציה בשנה | 11 | כ-2 | כמעט אפס |
הדירה בחולון לא צפויה לאבד מערכה בשקלים. היא צפויה לאבד מול הדירות בערים אחרות. דירת 80 מ"ר בחולון עלולה להיות שווה ב-2030 עד 575 אלף ₪ פחות מדירה זהה בעיר שעולה בקצב החציוני, וב-2035 עד 1.45 מיליון ₪ פחות. לרוב המשפחות זה הנכס העיקרי, ולכן הפער ישפיע על מעבר לדירה גדולה יותר, על עזרה לילדים ועל הפרישה.
רק 2.3% מהדירות שנמכרו ב-2025 עלו פחות ממיליון ₪. גם שיעור הדירות החדשות בחולון הוא הנמוך באזור. זוג צעיר שלא מוצא בחולון דירה חדשה או דירה במחיר סביר עלול לחפש אותה בבת ים, בגבעתיים או בתל אביב, שם שליש עד כמעט מחצית מהדירות הנמכרות הן חדשות. במאגר אין נתוני הגירה, אבל הסכנה ממשית.
אם קצב הירידה בעסקאות הקומבינציה יימשך, הן ייעלמו כמעט לגמרי לפני 2030. גם עסקאות הדירות ירדו לכ-880 בשנה ב-2035, פחות משליש מהשיא של 2021. המשמעות היא שכמעט לא יתחילו פרויקטים חדשים, הבניינים הוותיקים לא יתחדשו והשכונות יזדקנו.
פחות בנייה, פחות קונים ומחירים שעולים לאט יותר מבשכנות. אם שלוש המגמות האלה יימשכו, חולון עלולה להפוך לעיר שבה התושבים הוותיקים מפסידים ערך, והצעירים לא מוצאים מקום.
זו הארכה של מגמה ולא מודל חיזוי. היא מניחה שהקצב שנמדד יימשך, והמחירים הם נומינליים, בלי התאמה לאינפלציה. ריבית, מדיניות דיור, תוכניות בנייה והחלטות של העירייה יכולים לשנות את התמונה לגמרי.
איפה עלו המחירים ואיפה נעצרו
אף אזור בעיר לא ירד במחיר לטווח ארוך. מ-2018–2019 ועד 2024–2025 עלו כולם, בטווח שבין 32% ל-46%. ההבדל מתגלה בשנתיים האחרונות. בנווה רמז ובג'סי כהן המחירים עדיין טיפסו ביותר מ-17%. בקריית פנחס אילון, אחת השכונות החדשות של העיר, הם ירדו ב-0.8%. בח-500 ובקריית בן גוריון העלייה הייתה כ-3% בלבד.
המחיר הגבוה למ"ר בג'סי כהן (30,769 ₪) לא מעיד על שכונה יקרה. הדירות שם קטנות (חציון 58 מ"ר לעומת 81 בעיר), ישנות (בנייה חציונית מ-1970) וזולות במחיר הכולל (1.71 מיליון ₪ לעומת 2.22 מיליון בעיר). המחיר למ"ר גבוה בגלל תוכנית ההתחדשות העירונית בשכונה, שבה מספר הדירות צפוי לגדול מ-3,058 ל-8,150. הקונים משלמים על הדירה העתידית במגדל. בתל גיבורים, שגם בה מתוכננת התחדשות, המחיר (27,160 ₪ למ"ר) נמוך מהממוצע בעיר.
| אזור ורחובות מובילים | מחיר למ"ר 2024–25 | מאז 2018–19 | מאז 2022–23 | עסקאות 2021→2025 |
|---|
המאגר מדווח לפי גוש וחלקה, בלי שם שכונה. כל גוש שויך לשכונה הקרובה אליו לפי מיקומי השכונות ב-OpenStreetMap, והגושים קובצו לאזורים הסטטיסטיים של הלמ"ס. שכבת השכונות הרשמית במערכת ה-GIS של העירייה (אזורי שירות) מופיעה בקודים בלבד, בלי שמות. לכן הגבולות בין שכונות סמוכות הם משוערים.
הבניין הישן שווה יותר
ב-2024–2026 נמכרו דירות בבניינים שנבנו לפני 1970 בחציון של 30,000 ₪ למ"ר. זה יותר מדירות בבניינים מהשנים 1970–2009, וכמעט כמו דירות בבניינים חדשים. ההסבר הסביר הוא פרמיית התחדשות עירונית: הקונים משלמים על הדירה העתידית אחרי תמ"א 38 או פינוי-בינוי.
עוד מהמאגר
213 דירות נמכרו מאז 2024 אחרי שכבר נמכרו בעבר. הרווח החציוני על הדירה היה 38%, אחרי כ-7 שנות החזקה. רק דירה אחת נמכרה בהפסד: 5 חדרים ברחוב האלוף אהרון יריב, שנקנתה ב-3.7 מיליון ₪ ב-2024 ונמכרה ב-3.27 מיליון ₪ בדצמבר 2025.
15 דירות שנקנו ב-2022 נמכרו שוב מאז 2024, ואף אחת לא בהפסד. הרווח החציוני שלהן הוא 14.7%. מי שקנה עד 2010 ומכר מאז 2024 קיבל בחציון פי 2.3 מהמחיר ששילם. המדגם קטן.
זה החלק של העסקאות מתחת למיליון ₪ ב-2025. ב-2008 הוא היה 67%. במקביל, שיעור העסקאות של 2 מיליון ₪ ומעלה זינק מ-22% ב-2015 ל-63% ב-2025.
זה שיעור העסקאות ב-2025 שבהן נמכר רק חלק מהנכס, למשל חלק בירושה או בין שותפים. ב-2008 השיעור היה 29%, והשיא היה 39.5% ב-2023. ככל שהדירות מתייקרות, יותר עסקאות הן של חלקים מדירה.
זה הפער בחציון המחיר למ"ר ב-2024–2026 בין הרחוב היקר לזול, מבין הרחובות עם 25 עסקאות לפחות. היקר הוא מקוה ישראל (34,565 ₪), והזול הוא אלופי צה"ל (25,360 ₪). אחריהם ברשימת היקרים: דגניה, ויצמן וגולומב. אחריהם ברשימת הזולים: אילת וגבעת התחמושת.
העסקה הגדולה ביותר שדווחה בחולון, מכל הסוגים, היא מכירת נכס מסחרי של 53,633 מ"ר באזור התעשייה (גוש 6805) במרץ 2016. בדירות, העסקה הגבוהה ביותר עם שטח מדווח היא דירת 7 חדרים של 350 מ"ר שנמכרה ב-8.15 מיליון ₪ ב-2022.
במאגר יש גם עסקאות מוזרות. לדוגמה, ב-2025 דווחו ברחוב שנקר 10 כמה "דירות" בבניין שאמור להיבנות ב-2029, בסכומים של 28 אלף עד 275 אלף ₪. אלה ככל הנראה עסקאות התחדשות עירונית או קומבינציה ולא מחיר שוק. הן לא משפיעות על החציונים, אבל לפני שמצטטים סכום חריג כדאי לבדוק אותו.
איך זה חושב
- המקור הוא מאגר עסקאות המקרקעין של רשות המסים, כפי שנשמר ב"גרסאות לעם" (עדכון 19.9.2026). אלה שורות המקור כפי שפורסמו, בלי עיבוד, תיקון או השלמה. בחולון, העסקה האחרונה במאגר היא מ-21.7.2026.
- הניתוח כולל רק את סוג העסקה "דירה בבית קומות", כדי לא לערבב דירות עם מגרשים, חנויות ובתים צמודי קרקע.
- כל המחירים הם חציון ולא ממוצע. המחיר למ"ר מנורמל לחלק הנמכר בנכס. השוואות המחיר כוללות רק עסקאות שבהן נמכר הנכס כולו.
- השוואת "מאז חילופי ראש העיר" מצרפת את 2022–2023 לעומת 2024–2025, לפי שנים קלנדריות. הבחירות לעירייה התקיימו ב-27.2.2024. "דירה חדשה" מוגדרת לפי שנת הבנייה המדווחת. "מסחר ותעשייה" כולל חנות, משרד, תעשייה ומסחרי + משרדים. "קרקע וקומבינציה" כולל קרקע, ללא תכנון וקומבינציה.
- ההשוואה בין הערים כוללת ערים עם 100 עסקאות דירות לפחות גם ב-2019 וגם ב-2025.
- החלוקה לאזורים עשויה מהצלבת גוש-חלקה עם האזורים הסטטיסטיים של הלמ"ס, דרך "נדל"ן לעם". השוואות האזורים מצרפות שנתיים יחד, כדי לצמצם רעש.
- מכירה חוזרת: אותה תת-חלקה (דירה) נמכרה במלואה פעמיים, בהפרש של שנה לפחות ובאותו שטח מדווח.