שוק הדירות בחולון: פחות עסקאות, פחות עליות

מאת ליאור אברהם, מייסד ארגון ה-AI הישראלי ותושב חולון · ניתוח נתונים באמצעות AI

ניתוח של כל עסקאות הדירות בחולון מאז 2008 מראה עיר שמאבדת תנופה: ירידה במכירת הדירות, מחסור בדירות קטנות לצעירים, השיעור הנמוך באזור של דירות חדשות, וכמעט עצירה של עסקאות הקומבינציה, שמהן נולדת הבנייה של השנים הבאות. איך חולון נראית ביחס לשכנות שלה, ובאילו שכונות המחירים עלו ובאילו נעצרו?

פחות קונים בחולון, יותר בערים השכנות

ב-2021 נמכרו בחולון 2,991 דירות. ב-2025 המספר ירד ל-1,531, כמעט מחצית.

בהשוואה בין 2022–2023 ל-2024–2025, מספר עסקאות הדירות בעיר ירד ב-5.3%. באותה תקופה הוא עלה בתל אביב ב-23%, בפתח תקווה ב-18%, בגבעתיים ב-15% ובבת ים ב-5.6%. מבין שמונה הערים שנבדקו, רק בחולון וברמת גן נרשמה ירידה.

בספירה של כל סוגי הנכסים, כולל חנויות, משרדים וקרקעות, הירידה בחולון חדה יותר ועומדת על 10.6%.

המקום האחרון בדירות חדשות

רק 19.4% מהדירות שנמכרו בחולון ב-2024–2025 היו דירות חדשות. זה השיעור הנמוך ביותר מבין הערים שנבדקו. בבת ים השיעור עומד על 36%, בגבעתיים על 40% ובתל אביב על 44%.

מספר הדירות החדשות שנמכרו בחולון נותר כמעט ללא שינוי (621 לעומת 623). בתל אביב הוא זינק באותה תקופה ב-71%, ובפתח תקווה ב-35%.

שיעור נמוך של דירות חדשות מעיד על היקף בנייה נמוך. המשמעות היא היצע מצומצם לזוגות צעירים, פחות התחדשות של הבניינים הוותיקים, ועיר שמתחדשת לאט יותר מסביבתה.

צינור הבנייה העתידי מתרוקן

בעסקת קומבינציה, בעלי קרקע מעבירים אותה ליזם ומקבלים בתמורה דירות בפרויקט שייבנה. לכן היא מדד לבנייה של השנים הבאות.

ב-2025 דווחו בחולון 11 עסקאות קומבינציה בלבד, הנמוך ביותר בעשור האחרון. ב-2016 נרשמו 207. בין 2022–2023 ל-2024–2025 הן ירדו ב-54%, ובפתח תקווה עלו באותה תקופה ב-73%.

"בעזרת כלי בינה מלאכותית, אותם אנחנו גם מטמיעים בחברות ובארגונים, ניתחנו עשרות אלפי עסקאות בחולון. השיעור הנמוך של דירות חדשות והירידה בעסקאות הקומבינציה הם לא רק מספרים. הם מראים איך חולון תיראה בעוד חמש ועשר שנים. הנתונים מעלים גם חשש ממגמה מדאיגה: צעירים עלולים לעזוב את העיר, אם לא ייעשה שינוי תפיסתי עמוק."

— ליאור אברהם, מייסד ארגון ה-AI הישראלי

המחירים נעצרו

מאמצע 2024 המחיר החציוני למ"ר בחולון עומד סביב 29,000 ₪. במחצית השנייה של 2025 הוא אף ירד מעט, מ-29,394 ל-28,634 ₪. כשהמחיר עומד במקום והמדד ממשיך לעלות, ערך הדירה נשחק בפועל.

בראייה ארוכה, המחיר למ"ר בחולון עלה רק ב-33% מאז 2019, לעומת 48.5% בחציון הארצי. חולון מדורגת במקום 71 מתוך 85 ערים, נמוך משמעותית מרוב הערים בישראל.

השכונות: איפה המחירים עלו ואיפה נעצרו

במבט ארוך טווח, המחירים עלו בכל שכונות העיר. בין 2018–2019 ל-2024–2025 העלייה נעה בין 32% ל-46%. ההבדלים בין השכונות התחדדו דווקא בשנתיים האחרונות.

השכונות שעדיין עולות: בנווה רמז (הרחובות אהרונוביץ, לבון ואנילביץ) עלה המחיר למ"ר בשנתיים האחרונות ב-17.7%, ובג'סי כהן (הערבה, אילת ויטבתה) ב-17.3%. בנווה פנחס ובנווה ארזים (ירמיהו, ישעיהו ודניאל) הוא עלה ב-16.2%. אגרובנק (סוקולוב, בן יהודה וז'בוטינסקי) ממשיכה לטפס, והיא האזור היקר בעיר: 31,514 ₪ למ"ר.

העלייה בג'סי כהן לא מעידה על שכונה יקרה. הדירות שם קטנות (חציון של 58 מ"ר, לעומת 81 בעיר כולה), ישנות וזולות במחיר הכולל: 1.71 מיליון ₪ בחציון, לעומת 2.22 מיליון בעיר. המחיר למ"ר גבוה בגלל תוכנית ההתחדשות העירונית בשכונה, שלפיה מספר הדירות צפוי לגדול מ-3,058 ל-8,150, כולל מגדלים של עד 40 קומות. מי שקונה היום דירה ישנה בג'סי כהן משלם על הדירה החדשה שתיבנה במקומה.

השכונות החדשות נעצרו: דווקא השכונות החדשות של חולון מובילות את ההאטה. בקריית פנחס אילון (הרחובות נעמי שמר, שושנה דמארי ואהוד מנור) המחיר למ"ר ירד ב-0.8% בשנתיים האחרונות. זו השכונה היחידה בעיר שבה נרשמה ירידה. בח-500 (גולדה מאיר ומוטה גור) העלייה הייתה 3.2% בלבד, ובקריית רבין 9.2%, פחות מהממוצע בעיר. גם בקריית בן גוריון (משה דיין וחיים לסקוב) העלייה הייתה 3% בלבד. עלייה של 3% בשנתיים נמוכה מקצב האינפלציה.

בתל גיבורים, בצפון-מערב העיר, המחיר עומד על 27,160 ₪ למ"ר. זה נמוך מהממוצע בעיר, והעלייה בשנתיים האחרונות הייתה 7%. גם בשכונה הזו מקודמת תוכנית התחדשות, אבל השפעתה עוד לא ניכרת במחירים.

הפער בין הרחובות גדול. ב-2024–2026 עמד המחיר החציוני ברחוב מקוה ישראל על 34,565 ₪ למ"ר, וברחוב אלופי צה"ל על 25,360 ₪, פער של 36%.

המאגר מדווח לפי גוש וחלקה ולא לפי שכונה. כל גוש שויך לשכונה הקרובה אליו לפי מיקומי השכונות ב-OpenStreetMap, ולכן הגבולות בין שכונות סמוכות משוערים. נתוני תוכנית ההתחדשות בג'סי כהן לקוחים מ"מגדילים" (2024–2025). ההשוואה היא בין 2022–2023 ל-2024–2025.

דירה במחיר סביר נעלמה

ב-2008 נמכרו שני שלישים מהדירות בחולון בפחות ממיליון ₪. ב-2025 השיעור הזה ירד ל-2.3%. החציון של דירת ארבעה חדרים עומד היום על 2.4 מיליון ₪.

לאן זה מוביל: חולון ב-2030 וב-2035

הנתונים מאפשרים לבדוק מה יקרה אם המגמות הנוכחיות יימשכו. התמונה שעולה נוגעת בשלושה דברים: ערך הדירות של התושבים, היכולת של צעירים לגור בעיר, והעתיד של השכונות.

ערך הדירה: חולון נשארת מאחור

דירה בחולון לא צפויה לאבד מערכה בשקלים. היא צפויה לאבד מול הדירות בערים האחרות. אם המחירים בחולון ימשיכו לעלות בקצב של השנתיים האחרונות, ובעיר הממוצעת בקצב שנמדד מאז 2019, דירה של 80 מ"ר בחולון תהיה שווה ב-2030 עד 575 אלף ₪ פחות מדירה זהה בעיר אחרת. ב-2035 הפער יגיע עד 1.45 מיליון ₪.

לרוב המשפחות, הדירה היא הנכס העיקרי. משפחה שתרצה לעבור לדירה גדולה יותר, לעבור לעיר אחרת, לעזור לילדים בדירה ראשונה או לממן את הפרישה, תגלה שהדירה שלה קונה פחות.

הצעירים: אין דירות חדשות, ואין דירות במחיר סביר

זוג צעיר שמחפש היום דירה בחולון יגלה שני דברים. הראשון: דירה במחיר סביר כמעט לא קיימת. רק 2.3% מהדירות שנמכרו ב-2025 עלו פחות ממיליון ₪, ודירת ארבעה חדרים עולה בחציון 2.4 מיליון ₪. השני: כמעט לא נבנות בעיר דירות חדשות. השיעור שלהן בחולון הוא הנמוך באזור.

בערים השכנות המצב שונה. בבת ים, בגבעתיים ובתל אביב, בין שליש לכמעט מחצית מהדירות שנמכרות הן חדשות. כשזוג צעיר לא מוצא בחולון דירה חדשה, הוא עלול לחפש אותה בעיר אחרת. במאגר אין נתוני הגירה, ולכן אי אפשר למדוד אם צעירים כבר עוזבים. אבל המגמות יוצרות סכנה ממשית שזה יקרה.

הדירות הקטנות, הכניסה של הצעירים לעיר, הולכות ונעלמות

דירות של 2 ו-3 חדרים הן בדרך כלל הדירה הראשונה של זוגות צעירים, ולכן הן מה שמביא אותם לעיר. ב-2021 נמכרו בחולון 1,319 דירות כאלה. ב-2025 נמכרו רק 599, ירידה של 55% בארבע שנים.

המחיר שלהן התרחק מהישג ידם של צעירים. ב-2008 עלתה דירה קטנה בחולון 580 אלף ₪ בחציון. ב-2025 היא עולה 1.85 מיליון ₪, פי 3.2.

גם בבנייה החדשה חולון מאחור. ב-2024–2025 נמכרו בעיר רק 185 דירות קטנות חדשות, המספר הנמוך מבין שמונה הערים שנבדקו. בגבעתיים, עיר קטנה בהרבה, נמכרו 257. בבת ים נמכרו 631, ובתל אביב 2,810. גם החלק של הדירות הקטנות מכלל העסקאות בחולון, 43.5%, נמוך מזה של בת ים (57%), תל אביב (52%) וגבעתיים (47%).

המאגר מתעד מכירות ולא את מלאי הדירות בעיר. הנתונים מראים כמה דירות קטנות נמכרות בכל שנה, ולא כמה קיימות.

השכונות: פחות פרויקטים, בניינים שמזדקנים

עסקאות הקומבינציה הן הבסיס לבנייה החדשה של השנים הבאות. אם קצב הירידה שלהן יימשך, הן ייעלמו כמעט לגמרי עוד לפני 2030. גם מספר עסקאות הדירות צפוי להמשיך לרדת, לכ-880 בשנה ב-2035, פחות משליש מהשיא של 2021. המשמעות היא עיר שבה כמעט לא מתחילים פרויקטים חדשים, הבניינים הוותיקים לא מתחדשים, והשכונות מזדקנות.

התחזית היא הארכה של המגמות שנמדדו ולא מודל חיזוי. המחירים בה נומינליים. ריבית, מדיניות דיור ותוכניות בנייה יכולות לשנות אותה.

האם יש קשר לחילופי ההנהלה בעירייה?

הבחירות לעירייה התקיימו בפברואר 2024. הנתונים אינם מוכיחים קשר סיבתי, ולמגמות יש גם גורמים ארציים כמו הריבית והמלחמה. אבל הערים השכנות התמודדו עם אותם גורמים בדיוק, ורובן הציגו נתונים טובים יותר.

האם זה מקרי שדווקא מאז 2024, כשהערים הסובבות מתאוששות, חולון נשארת מאחור?

רוצים לראות איך ניתוח נתונים באמצעות בינה מלאכותית יכול לעבוד גם בארגון שלכם? זה בדיוק מה שאנחנו עושים בתוכנית AI לארגונים.